[독후] 오르는 부동산의 법칙, 조현철, 매일경제신문사, 2017

출처 : 인터넷 교보문고

 

조현철 | 매일경제신문사

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#1.

이 책은 부동산에 대해 다루는 책이면서 '정치'적인 관점에서 설명을 다루고 있다.

처음에는 부동산에 왠 정치 얘기를 꺼내는거지?

라고 의아했는데 읽다보니 내용이 수긍되었고, 책을 다 읽고 난 후에는 바라보는 관점이 달라지게 되었다.

 

#2.

책은 2017년 하반기 경에 초판이 나왔는데, 당시 전세를 살면서 연장을 할까 집을 구입할까 고민을 하던 시기였다.

당시 이 책을 읽고 매매를 했었더라면 좋은 선택이 될 수 있었을텐데 아쉬움이 남는다.

 

#3. 도움이 될까싶어 내용을 정리해 둔다.

1) 문재인 정부 부동산 정책 어떻게 흘러갈까

 

- 집값이 정상적인 범위보다 크게 오르는 데는 두 가지 이유가 있다. '공급 부족'과  '과잉유동성'이다.

- 공급 부족과 과잉유동성, 이 둘 중 하나만 심화되어도 집값이 오른다.

- 문재인 정부의 정책을 따라가면 공급 부족, 

- 참여정부는 노태우 정부 시절 도입했다가 위헌 판결을 받고 유명무실해졌던 '토지공개념(토지의 소유와 처분을 공공의 이익을 위해 적절히 제한)'에 기반한 부동산 억제정책을 폈던 바 있다. 문재인 정부는 이러한 정책 상당 부분을 답습할 것으로 보인다.

- 재건축 규제와 도시재생, 임대주택 공급 확대 등이 정책의 주요골자다. 이미 재건축 초과이익환수제 부활이 확실해졌고, 조합원 지위양도 금지, 임대주택 의무비율 강화 등 재건축을 옥죌 정책 수단은 무궁무진하다.

- 뉴타운은 한 구역 전체를 아파트 단지로 새로 짓는 방식이다. 반면 도시재생 정책의 원조 격인 박원순 서울시장의 '가로주택 정비 사업' 핵심은 기존 주택을 최대한 존치하고 주변 환경을 개선하는 것이다.

- 뉴타운과 도시재생, 이 두 정책의 근본적인 차이는 신규 공급물량의 유무다. 뉴타운의 경우 기존 용적률 100~200% 사이로 빼곡하게 들어선 다세대 및 단독주택을 부수고 250~300% 용적률로 아파트를 짓게 된다. 엄청난 수의 새 아파트가 공급되는 것이다. 반면 도시재생 사업의 골자는 앞서 언급했듯 기존 주택 개량과 주변 환경 정비다. 신규공급 물량이 거의 없고 얼마 안되는 신규 물량은 대부분 공공임대 형식으로 공급된다.

- 2020년에 비해 2004년의 서울시 주택 인허가 실적은 반토막을 넘어 1/3 수준으로 떨어졌다. 결과는 서울 부동산의 폭등으로 이어졌다. 서울에서 신규 아파트를 공급하는 방법은 재건축이나 재개발이 유일한데 그 유일한 통로가 막히자 공급 부족으로 폭등한 것이다. 

 

2) 트럼프 정부 정책 역시 주목해야 한다.

 

- 트럼프 정부의 정책은 크게 '인프라스트럭처 투자 확대', '무역수지 적자 해소' 두 가지다.

- 트럼프는 미국 공공 인프라스트럭처에 1조 달러, 무려 1,000조 원을 투자하겠다고 공언한바 있다. ... 이런 막대한 자금을 마련하려면 국채발행을 늘리는 수 밖에 없다. 국채 발행을 늘리면 물론 금리는 오른다. ... 많은 금융기관들이 2018년 이후 미국 금리 동결을 예상하는 배경이기도 하다.

- 게다가 무역수지 적자 해소를 위해서는 달러 약세가 필요하다. ... 달러 약세를 위해서는 금리를 올릴 수가 없다. 오히려 내려야 할 판이다.

- 트럼프가 추진하는 주요 정책 두 가지는 모두 금리 인상이 아니라 금리 인하를 필요로 한다.

- 트럼프 정부는 이 두 가지 핵심정책을 추진하기 위해 어느 정도의 인플레이션은 용납할 용의가 있다.

- 한국 역시 적어도 2017년 안에는 기준금리 인상이 없다.

- 경기 회복에 대한 확신이 없는 상황에서 금리를 선제적으로 올렸다가는 디플레이션 늪에 다시 빠질 우려가 있다.

 

3) 부동산 투자, 이것부터 생각하자 | 입지, 입지 그리고 또 입지

- 부동산에서 가장 중요한 3가지는 입지, 입지, 그리고 또 입지다.

4) 때로는 타이밍이 더 중요할 수도 있다.

 

- 많은 국가에서 돈을 찍어내는 바람에 인플레이션이 발생하고 이 경우 가치 저장수단으로써 현금의 가치는 곤두박질 친다.

- 새 정부가 들어선 이후 상승장을 넘어선 폭등장이 예상되고 있다. 그 이유는 앞서 말한 공급 부족, 특히 강남권의 공급 부족과 해소되지 않는 과잉유동성 때문이다.

 

5) 폭락의 시점 예측하기

 

- 2000년대 초반, 닷컴 버블 붕괴에 따른 경기침체를 막고자 연준의 그린스펀 의장은 6%를 상회하던 기준금리를 2004년 1.5%까지 급속하게 낮췄다. 이러한 조치가 경기후퇴는 어느 정도 막아주었다. 하지만 부동산 시장이 급속하게 상승하는 부작용이 따라왔다.

- 금리가 올라가면 부동산 시장이 상승을 멈추고 하락세로 돌아설 것이라고 많은 사람들이 말하는데, ...